企業の立地 土地の利用にこたえる都市づくり URニュータウン事業用地サイト
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不安解消!UR事業用地 買い方相談Q and A

企業立地の経験の有無に関わらず、全ての事業者のために、
進出に必要な検討事項、重要なポイントを解説。

UR都市機構 事業用地販売担当

  • エリア販売第2チーム 主査 山下 修 氏
  • エリア販売第4チーム 主査 遠藤 亮之 氏
  • エリア販売第5チーム 主査 平本 吉央 氏
  • 01. そもそも「事業施設の立地」とは何ですか?

    URはニュータウンのまちづくりの中で、企業の事業活動に最適と考えるロケーションを用意しており、そうした事業活動向けにご用意している土地を「事業用地」と呼んでいます。事業用地は、オフィス、店舗向けなどをはじめ、工場、研究所、配送センター、倉庫などの産業施設用地としてご活用いただいており、最近ではデータセンターなどIT施設にも進出いただいています。

  • 02. 事業用地を選ぶ時のポイントは?

    事業用地は企業の長期にわたる事業活動の基盤となり、企業の成長を支えるものです。事業用地の選定にあたっては、業種の特性、経営戦略、施設運営の効率性、そして財務的な側面など総合的に検討します。しかし要望の全てを完全に満たす用地というのはなかなか見つかりません。現状で最も重視するポイントを中心に据えて判断することをお勧めします。以下、検討すべき主要なポイントを紹介すると…

    交通などのインフラ

    ビジネスのフットワーク、従業員の通勤利便性などの観点から、道路ネットワークや取り付け道路の幅員、鉄道など公共交通機関の状況を十分に把握します。現状の高速道路網や空港、港湾の活用性だけでなく、今後整備される道路計画などの将来性も重要なチェックポイントです。
    また、URの事業用地は原則として上下水道・電気などのライフラインも整備されている中での価格となっております。

    面積と価格水準

    事業に必要な面積とその土地価格を総合的に勘案します。地価の安い郊外では面積が広くなると相対的に割安となる場合があります。企業の事業展開戦略として、地価の安い時期にまとまった広い土地を購入し、事業の成長拡大に応じた段階的な施設拡張に備えるケースもあります。URニュータウン事業用地では、大規模な用地から小規模な用地まで用意しております。

    ワンポイントアドバイス
    土地の境界や権利関係も確認すべき事項でしょう。URニュータウン事業用地は、測量により境界の確認と登記・契約を行っています。また、国土調査法19条5項指定の「新住宅市街地開発法」に基づく新住宅市街地開発事業と区画整理による土地は原則として改めて地籍調査を実施する必要はなくなります。

    土地の用途

    都市計画が定められている区域内では、地域の特性によって土地の利用目的を区分した建物の利用用途のルールを「用途地域」として指定しています。URニュータウン事業用地も「住居専用地域、住居地域、商業地域、準工業地域」などに分類された建築できる用途と、建ぺい率、容積率など建物の規模の制限が設けられています。用地を検討する際にはこうした制限についても確認しておきましょう。

    ワンポイントアドバイス
    URニュータウン事業用地は予め策定された新住宅市街地開発事業の計画に基づいて都市づくりを進めております。しかし様々な事情により施行区域、道路、公園、教育施設などの事業計画を変更する場合があり、それに伴って関連する都市計画として区域区分、用途地域、都市計画道路・公園などを変更することがあります。これらの動きにも十分に注意しておくことをお勧めします。

    生活環境と雇用

    生活利便施設が充実した住みよい街の周辺は、雇用の確保を通じて事業の持続的な成長につながります。企業の中には、用地そのものには満足しながら雇用が期待できなくて進出を断念する場合もあります。マンパワーを重視する施設の進出では、近隣に十分な労働力に期待できるかといった視点もお忘れなく。URニュータウンは若い世代の居住者も増え、賑わいを増してきております。

    CRE戦略、オフバランス化の観点

    企業が保有する不動産の活用、いわゆるCRE戦略が重要な経営課題となっており、事業用地の取得に際しては資産として有効活用できるかという観点からも検討しておくべきでしょう。資産価値の高い土地は証券化によりバランスシートから外すことも可能になり、ROA(総資産利益率)の向上を通じて財務体質の改善にも寄与します。将来が見通しにくい時代の企業立地では「初期の立地しやすさ」だけでなく「長期にわたる資産としての価値」も十分に検討しておく必要があります。

  • 03. 最近の首都圏での立地動向は?

    都心では新たな事業用地が少なくなり、首都圏内の郊外に立地する流れが加速しています。特に昭和30年代のまだ都市計画が整備されていなかった頃に建てられた工場などで、その後周囲が住宅地化して近隣環境から移転せざるを得ないケースが増えています。UR事業用地では、都市計画に基づく用途地域の指定に加え、地区によりきめこまかく定められた地区計画により安定した操業環境を提供できます。進出企業にとってはゆったりと広い敷地で安定した操業環境を確保し、新しい積極的な事業展開を進めるチャンスともなります。

  • 04. いま、首都圏で注目されている事業用地は?

    都心から郊外へというトレンドの中、交通利便性の高いエリアを中心に事業用地の動きが活発化しています。注目のエリアを紹介すると……

    千葉ニュータウン

    2010年に都心と成田空港を結ぶ成田スカイアクセスが開業したことと、ニュータウンの土地利用方針の一部変更により倉庫業の進出も可能になったことで、多様な業種企業の進出が加速しています。特に物流施設の進出が目覚ましく、交通利便性の良さ、大規模な土地、人口増に伴う雇用の確保に対する期待値などが評価されていると感じています。これに加え、安定した操業環境を求めて都心から移転してきた事業所、地盤の安定性を評価したデータセンター、人口増で集客が見込める商業施設などの立地が続いています。千葉ニュータウンは今後、成田方面への道路アクセス(北千葉道路)が飛躍的に改善されることもあり、発展のポテンシャルも高く、小規模な用地から希少な大規模用地までの多様な用地をご案内できます。

    つくばエクスプレス沿線

    つくばエクスプレスが開業10年を迎え、利便性の再認識から沿線の成熟度はますます高まってきました。このうち埼玉県の沿線エリアは、秋葉原から20分圏という利便性と地価の安さで人気を集め、業務施設や商業施設のほか収益不動産への投資目的で購入されるケースも目立っており、この傾向は今後も続くと予想されます。この地域にある外環道は来年度に湾岸道まで繋がり環状化が見込まれるようです。つくば研究学園都市に近い茨城エリアは造成工事が完了し、大規模な用地を他のエリアと比較して低廉な価格でご案内できます。「つくばみどりの里(萱丸)」や「つくばガーデンシティ星都夢都(中根・金田台)には、物流事業者様をはじめ今後の発展に着目される事業者様のお問い合わせが寄せられ、都心から郊外へという立地の動きが圏央道効果(2016年度に東北道までつながる予定)によりついに茨城エリアまで及んできたという状況です。

  • 05. どんな契約スタイルがありますか?

    URニュータウン事業用地は「所有権分譲」でのご提供が基本です。一部の用地では、街の成熟に大きく寄与する商業・業務等の施設に立地いただくため、「事業用定期借地制度(10〜30年)」の利用も可能となっています。

  • 06. 検討から契約までの流れは?

    ご検討から契約までのステップは表の通りです。
    土地譲渡等の募集は、原則は公募(競争入札)によって行いますが、公募前には条件面でのご相談に応じ、また一部の土地では先着順受付によるご相談に応じております。
    URニュータウン事業用地サイトや事業用地ガイド(冊子)でご案内している用地は、公募前の募集予定用地としてご案内しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
    土地の価格は、公募時点で土地鑑定を踏まえ決定するため、相対での決定にはなりませんが、公募前には価格の水準でご案内しております。

    URニュータウン事業用地サイト(ホームページ)

    ワンポイントアドバイス
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  • 07. 立地する先の地元自治体による優遇があると聞いたが、どんな制度が利用できる?

    企業立地においては、進出企業と企業を迎え入れる地元自治体がWin-Winの関係を目指して取り組むことがビジネスの成功と街の発展につながります。首都圏の多くの自治体では街づくりの計画に基づき、目指す方向に合致する進出企業・施設に対する低利融資、税制上の優遇措置、雇用補助金などの制度を設けて、支援しています。これらの支援制度は自治体によって内容が異なっており、利用するためには立地に関して明確な事業計画を作成することが必要になっていきますが、詳しくは各自治体にお問い合わせください。

    千葉ニュータウンを域内に含む自治体の進出企業優遇制度 関連サイト

    千葉県
    https://www.pref.chiba.lg.jp/rich/ashisuto/yuuguuseido/yuuguu.html

    白井市
    http://www.city.shiroi.chiba.jp/sangyo/shoko/s02/1421975429525.html
    印西市
    http://www.city.inzai.lg.jp/0000001109.html

  • 08. 立地について全く経験がないので、関連する法令への対応が心配…

    企業立地においては、通常の事業活動と同じように、様々な関連法令に対するコンプライアンスが求められます。一般に、民間の土地を新たに取得して開発する場合は、調査・計画の段階において環境アセスメント、都市計画法、文化財保護法などの法令に対応した手続きや造成工事等が必要となります。しかし、こうした手続きや造成工事等を予めクリアしておき、すぐにお使いいただける状況でお引渡しできるのがURニュータウン事業用地です。進出企業様においては、お引渡し後の建設工事に関わる所定のコンプライアンス対応で施設を建設することができます。こうした法令への対応のほか、URでは地域との調和を目指した地元対応、地元行政との調整、事業計画と適応できる土地紹介などのご相談にも応じております。

    ワンポイントアドバイス
    URニュータウン事業用地はすぐに使える状態でお引渡ししますが、現状を改変する(地盤高を下げるなど)「開発行為」と認められる工事を行う場合は事業者様での所定の法令対応が必要となります。

  • 09. 申込みはやっぱり「不動産業者を通じて」でしょうか?

    いいえ、直接UR窓口にお申込みいただくことは可能です。UR事業用地といえば法人企業が取引するものという誤解があるかもしれませんが、一定の審査基準はあるものの法人、団体、個人を問わず、どなたでもお申込みいただけます。

    ワンポイントアドバイス
    より多くの方々にUR事業用地を知っていただけるよう、用地をご購入する方をご紹介いただける「あっせん」や「ご紹介」の制度があります。宅建業者様には「あっせん制度」により報酬最大5,000万円をご用意。またその他の方では「申込者紹介制度」として、お知り合い企業をご紹介いただいた方に最大100万円お支払いしますので、こうした制度もご利用ください。(ご利用条件があります)

  • 10. すぐに購入したいわけではなく、ちょっと関心があるだけなのだが……

    どうぞお気軽に声をおかけください。ビジネスも大きく変化し、事業用地に対するニーズもますます多様化しています。「施設の移転を考えているが、どうしていいかわからない」「いま考えている施設がこのニュータウンに建てられるか?」「土地のことはよくわからない、おすすめの土地はないか?」など、様々なお悩みやご関心、お問い合わせに対応し、昨年度も首都圏で約240ヘクタールの用地を販売してまいりました。URニュータウン事業用地のプロフェッショナルが丁寧にご案内いたします。

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