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不動産マネジメントフォーラム2017 実例から学ぶ 企業活動を加速させる

纐纈 雅彦氏

実例講演II「いちごの『心築(しんちく)』 心で築く、心を築く」価値向上余地のある不動産は「大切な宝」  心を込めた価値向上で高収益ビルを実現

いちご地所株式会社 代表取締役社長 纐纈 雅彦 氏

既存不動産に新しい価値を創造するいちごの「心築」
纐纈 雅彦 氏

 時代がサステナブル社会へと向かう中で、不動産の世界においてもスクラップ&ビルドから、既存不動産の有効活用を図るサステナブル時代へと大きく潮目が変わりつつあります。こうした中、中規模不動産にかしこく手を加えることにより新しい価値を創造し、バリューアップを実現するのがいちごの提案する「心築(しんちく)」です。

 個人や地場企業が保有される中規模不動産は経年劣化、遵法性、稼働率の低迷、テナント満足度の低下など様々な課題を抱えています。法定耐用年数の残存期間が少ないため、投資を回収できないまま取り壊されているケースも多々見られます。こうした不動産に対して、当社のソフト・ハード面にわたる不動産技術、運用ノウハウを活用し、一つひとつの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図ります。既存ストックを有効活用することにより、高効率、省資源で経済耐用年数を長期化し、心築ビルへと変えていきます。

心築 説明図

纐纈 雅彦 氏

既存不動産が豊かな「大切な宝」であることを実証した当社の「心築」事例をご紹介します。

事例1:テナントとのリレーションを通じたWin-Winの価値向上

当社の不動産ノウハウを活用し価値向上を実現した事例です。

 東急東横線代官山駅徒歩1分の商業ビル(地下1階付3階建)。後付けで増設された外階段が消防法等の条例違反のため是正し遵法性の治癒を完了。外階段の適法化により各フロアの動線を確保できたことから、入居テナントと交渉し、従来は共用部であった屋内階段ならびに廊下部分の貸室化を実現。貸室面積の拡大(12%増)と貸室の整形化を実現し全体的な収益性が向上。賃料の増額について交渉した結果、従前比25%以上の賃料アップに成功。

事例2:誘致テナント候補を見据えたリノベーション

先進的な成長企業のためのインキュベーション装置を目指し、
全面的に斬新なリノベーションを実施した事例です。

 東京メトロ赤坂見附駅徒歩3分のオフィスビル(地下1階付8階建)。好立地を生かし、都会的でクオリティの高いエントランスの内装へと全面改装。貸室デザインの自由度を高めたことにより、独創性に富んだオフィス空間を希望する潜在テナント層から好評価を獲得。人気食サイトに上位ランキングする焼肉レストランや東京初出店の24時間営業ファミリーレストランの誘致に成功。坪当たり賃料も上昇。

事例2イメージ

事例3:人気テナント誘致によるNOI※の向上

好立地を生かしたリーシングにより、
周辺環境にふさわしい優良テナントを誘致した事例です。

 東京メトロ広尾駅徒歩3分の商業ビル(地下1階付3階建)。安全性確保、遵法性改善を目的とした改修工事を実施し、物件の流動性を向上。サインをリニューアルし、デザイン性を向上。立地や建物特性を踏まえ、周辺環境にふさわしいテナント候補にターゲットを絞り、リーシング活動を実施。人気のパイ専門店の誘致により年間ベースのNOIは約1.9倍に向上。「心築」完了後に個人投資家にオーナー代行サービス付きで譲渡。
※NOI:営業純利益 満室賃料−(空室損失+運営費用)で算出する不動産物件の収入の目安。

事例4:エリアニーズを捉えた上質なレジデンス開発

開発コスト増も吸収可能なハイクオリティのレジデンスを開発し、
戸数を抑えつつ収益アップを実現した事例です。

 東京メトロ麻布十番駅徒歩1分の賃貸レジデンス(地上9階建)。エリア特性から駐車場や共同駐輪場のニーズが低いと想定し、条例に定める附置義務を回避する計画を策定する一方、高級自転車所有者が貸室に駐輪できるよう奥行のあるエレベーターを設置。附置義務を回避したことにより1・2階部分を収益性の高い店舗貸として有効活用。1階駐車場付10階建の当初設計の高さをそのまま9階建にして天井高2,800mmを有するゆとりのある快適空間を実現、好反響により賃料の高い高層階より契約成立。

事例4イメージ

 今後も当社は資産価値の向上余地のある中規模不動産を積極的に取得し、既存不動産に新しい価値を創造する「心築」事業を通じてサステナブル不動産、そしてサステナブル社会の実現に貢献してまいります。

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