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[用地戦略のいまを考える] 月刊 用地BIZ 2016

発展する千葉ニュータウン、選ばれる理由

「04」立地施設集積

イメージ 交通アクセスの利便性、地盤の安定とライフライン、豊かな生活環境と、千葉ニュータウンの魅力を取り上げてきた。こうした魅力を経営の視点から評価し、様々なビジネス機能を担う施設を立地した企業群が存在する。事業施設の一大集積地となった千葉ニュータウンの現状を俯瞰し、次の用地戦略を考える企業の一助としたい。

充実・相互作用の商業施設

 住宅地と商業施設は補完関係にあり、それぞれが相互に作用し合いながら街は発展していく。千葉ニュータウンにおいては1970年代に始まり80年代以降に本格化する入居、街びらきと歩調を合わせ、エリア6駅の各ブロックに商業施設が次々と進出し、多彩な生活機能と利便性を提供してきた。

 2000年代に入ると人口増の勢いが高まった中央駅圏、印西牧の原駅圏を中心に大型の複合商業施設、スーパーマーケットが進出し、外資系の大規模倉庫型店舗や大手ホームセンターなどが続々とオープン。こうした魅力的な施設が人々を惹き付けてさらなる人口増をもたらし、その活力がさらなる商業施設の多様化、充実化と集積増という好循環につながっている。

 現在の商業施設用地としては、エリアの西部から中央部までの範囲でほぼ販売を終え、今後は印西牧の原駅圏以東の開発が焦点となり、北千葉道路の開通予定と合わせ、一気にポテンシャルアップになるものと期待できる。一例として、エリア全体で外食店舗の進出状況を見ると、和食店舗はかなりの充実を見せているようだ。今後は洋食店舗、特に高級志向のファミリーレストランなどの出店があれば千葉ニュータウンにさらなる活気とバラエティを生むことだろう。

(1)イオンモール(千葉ニュータウン中央) (2)ジョイフル本田(印西牧の原) (3)牧の原モア(印西牧の原)

続々と進出する物流施設

 2010年以降、物流施設の進出が増えてきており、最近ではグローバル企業も千葉ニュータウンに注目し、大手2社が相次いで大規模画地を取得。2016年春には最新鋭の設備と機能を備えた大規模物流施設が完成し、稼働を開始する予定だ。

 従来、利便性の関係で湾岸部に多く立地していた物流施設は、地震や津波を考慮したBCPの観点から内陸部へ移動する傾向もある。もちろん交通利便性を確保する必要があるため、首都圏では物流の大動脈である国道16号を利用しやすいエリアで土地を探すことになるが、都心に近いエリアではもはやまとまった広い土地を見つけることは難しい。そこで国道16号を利用でき、しかも希少性の高い大規模用地を取得できる千葉ニュータウンに注目いただいた。最近の物流施設ではマンパワーの活用度も高まっており、人口が増加している千葉ニュータウンなら雇用面でも期待できると総合的に判断した動きともいえる。

グッドマンビジネスパーク千葉

グッドマンビジネスパーク千葉 グッドマンジャパンはマスタープランニングを手がける「グッドマンビジネスパーク千葉」のステージ1として、延床面積約117,000uの4階建マルチテナント型施設を開発中。ハイクオリティーな最新鋭の物流施設で、バスサービス、託児所、レストラン、店舗、公園をはじめとするアメニティも計画。2016年3月末竣工予定。

プロロジスパーク千葉ニュータウン

プロロジスパーク千葉ニュータウン 物流不動産の所有・運営・開発のリーディング・グローバル企業であるプロロジス(東京都千代田区丸の内)が開発。約55,100uの敷地に地上5階建、延床面積約127,500uのマルチテナント型施設で、24時間体制操業への対応と災害時の事業継続性への配慮も追求。2016年春竣工予定。

※掲載は土地譲渡契約順

IT施設の立地集積エリア

 千葉ニュータウン中央駅圏のセンターエリアには共同溝、2系統ループ受電などの高機能インフラが整備され、安全性の高いビジネス基盤を求めてデータセンターなどのIT施設や企業の研究施設が集積している。ゆったりと広いエリアに整然と計画的に配置された数々の施設は、周囲と調和しながら個々の外観の美しさを主張し、全体として洗練されたビジネスモールを形成しており、このイメージを企業価値の向上につなげていただきたい。街区に美しく一体化し、最新鋭の機能を備えた新施設は海外から訪れた顧客にも好感を与え、ビジネス・パートナーシップの強化にひと役買うことだろう。

千葉ニュータウン中央 ビジネスモール 

行政も優遇制度で進出を後押し

 千葉ニュータウンへの進出を検討する企業を後押しするのが行政による立地補助金等制度だ。立地促進に取り組む千葉県、印西市などではこうした助成に積極的に取り組み、様々な優遇制度を設けている。

 千葉県では、一定の要件を満たした企業に、建物に係る不動産取得税相当額、償却資産に係る固定資産税相当額などを補助。印西市では2014年4月に企業立地奨励制度を拡充し、立地奨励金の増額と交付期間の一部延長を実施し、雇用奨励金も1人につき20万円に増額(以前は10万円)した。施設を新規に立地し、初期コストを削減しながら安定稼働を急ぎたい企業にとって大きなサポートとなる。

※対象業種など詳しくは下記をご参照ください。

◎千葉県 立地企業補助金
≫ 詳細はこちら
◎印西市 立地企業立地奨励制度
≫ PDFダウンロード

希少性の高い大規模用地の魅力

 千葉ニュータウンの最大の魅力のひとつが、事業者のニーズに応じた小規模から大規模までバラエティ豊かな用地の提供が可能ということ。また、複数の用地の候補を提案でき、検討していただくことが可能になる。特に、大規模用地を提供できる希少性は首都圏域で傑出している。千葉ニュータウンに用意されている特徴的な大規模用地を取り上げてみる。

 白井駅圏の「白25」は3.8haで、国道16号と県道千葉ニュータウン北環状線の2本の幹線道路に接道しており。道路交通利便性が高い。

 中央駅圏の「中67」は9.8haで、交通量の多い千葉竜ヶ崎線に面しており、ロードサイド型店舗に適している。

 印西牧の原駅圏・印旛日本医大駅圏では次の2画地に注目したい。「大3」は千葉県下のみならず首都圏域においても希少性の高い、総面積50haを超える大規模用地で、土地活用の様々な提案に応える可能性がある。「旛7」は準工用途地域でありながら、駅徒歩圏の利便性とゆとりの広さを確保できる7.0haの大規模画地で様々な事業施設の立地が期待できる。

 企業としては飛躍し続ける千葉ニュータウンにぜひ足を運び、千葉ニュータウンの真の実力とポテンシャルを肌で感じてみたい。

西白井・白井・小室駅圏 画地の詳細を見る

千葉ニュータウン中央駅圏 画地の詳細を見る

印西牧の原駅圏 画地の詳細を見る

印旛日本医大駅圏 画地の詳細を見る

未だ知られざる千葉ニュータウン 〜その4〜

新住宅市街地開発事業による新しい宅地と公図

 千葉ニュータウンの都市基盤整備の開発事業は、都市計画事業の「新住宅市街地開発事業(新住法)」により行われている。この事業は全面的に買収した後、道路公園といった公共施設の整備と宅地の造成整備を行うものであり、他の代表的な例では多摩ニュータウンや千里ニュータウンがある。

 土地の登記の関係がどうなっているかというと、基盤整備を行った後、新住法による工事完了公告の手続きに基づき、現地には境界杭が設けられるとともに、開発前に買収した土地の登記は一旦全て抹消され、新たな街区や宅地割にそって表示・保存登記がなされる。このため、企業等が取得する土地の登記は整形化されたものであり、公図と現地が異なることもない。

※公図:登記所に地図が備え付けられるまでの間、「地図に準ずる図面」として地図に代わって備え付けられている図面。公図の多くは明治時代の地租改正に伴い作成されたもので、土地の大まかな位置や形状を表しており、現況と大きく異なる場合がある。

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